전월세 전환율 계산은 어렵지 않습니다. 곱셈 한 번과 나눗셈 한 번이면 보증금을 월세로 바꿀 때 적정 금액을 직접 구할 수 있습니다. 최근 서울 아파트에서 월세 비중이 커졌다는 보도가 이어지는 만큼, 집주인이 부른 금액이 맞는지 계약 전에 스스로 확인하는 방법을 알려드립니다.
핵심 요약
- 전월세 전환은 "(월세로 바꿀 보증금 × 전환율) ÷ 12"로 계산하며, 전환율에는 법으로 정해진 상한이 있어 집주인 마음대로 정할 수 없습니다.
- 집주인이 부른 월세는 같은 공식으로 거꾸로 계산하면 적정한지 바로 알 수 있습니다.
- 계약 전에는 현재 적용되는 전환율을 확인하고, 등기부등본 등 서류를 점검한 뒤, 특약을 문서로 남겨야 안전합니다.
전월세 전환율이 뭐예요?
전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 보증금에 곱하는 연 이율(%)입니다. 쉽게 말해 "바꾸는 보증금에 붙는 1년치 이자율"입니다.
보증금 1억 원을 은행에 맡기면 이자가 붙듯, 집주인은 보증금을 덜 받는 대신 그 이자만큼을 월세로 받는다고 생각하면 됩니다. 주택임대차보호법(제7조의2)은 보증금 일부를 월세로 바꿀 때 이 비율에 상한을 둡니다. 법에 정해진 비율과 한국은행 기준금리에 시행령의 이율을 더한 비율 중 낮은 쪽을 넘을 수 없습니다.
기준금리가 바뀌면 상한도 달라질 수 있습니다. 그래서 이 글에서는 숫자를 고정하지 않고, 계산 예시에 "전환율 5%라고 가정"한 수치를 씁니다. 실제 적용 비율은 계약 직전에 한국부동산원의 임대차 전환율 안내나 법무부, 주택임대차보호법 조문에서 확인하세요.
보증금을 월세로 바꾸면 얼마일까요? 계산 공식과 예시
월세는 "(월세로 바꿀 보증금 × 전환율) ÷ 12"로 구합니다. 전환율은 연 기준이라 12개월로 나누어 월 금액을 만듭니다.
따라 해 보기 (전환율 5%라고 가정)
- 월세로 바꿀 보증금을 정합니다. 예: 1억 원
- 전환율을 곱합니다. 1억 원 × 0.05 = 500만 원 (1년치 월세)
- 12로 나눕니다. 500만 원 ÷ 12 ≈ 약 41만 7천 원
반대로 월세를 보증금으로 되돌릴 때는 "월세 × 12 ÷ 전환율"입니다.
| 구분 | 공식 | 예시 (전환율 5% 가정) |
|---|---|---|
| 보증금 → 월세 | 보증금 × 전환율 ÷ 12 | 1억 원 → 약 41만 7천 원 |
| 월세 → 보증금 | 월세 × 12 ÷ 전환율 | 월 50만 원 → 1억 2천만 원 |
| 부른 월세의 전환율 | 월세 × 12 ÷ 줄인 보증금 | 1억 원 줄이고 월 50만 원 → 6% |
집주인이 부른 월세가 적정한지 어떻게 확인하나요?
부른 월세가 적정한지는 "월세 × 12 ÷ 줄어드는 보증금"으로 전환율을 거꾸로 구해 확인합니다. 나온 값이 현재 적용되는 상한 이하이면 적정 범위입니다.
예를 들어 집주인이 "보증금을 1억 원 낮춰 줄 테니 월세 50만 원을 내라"고 했다면 계산은 이렇습니다.
- 월세를 1년치로 만듭니다. 50만 원 × 12 = 600만 원
- 줄어드는 보증금으로 나눕니다. 600만 원 ÷ 1억 원 = 0.06, 즉 6%
- 이 6%를 확인한 상한과 비교합니다. 상한이 5%라면 월세가 높게 책정된 것입니다.
스마트폰 계산기만 있으면 충분하고, 종이에 적어 가며 해도 됩니다. 계산 결과를 집주인에게 보여 주며 근거를 물어보면 대화가 훨씬 수월해집니다.
계약 전에 꼭 확인할 서류와 항목은 무엇인가요?
계약 전에는 전환율, 등기부등본, 계약서 특약의 세 가지를 확인해야 합니다. 월세로 바꾸면 보증금이 줄어 위험은 낮아지지만, 남는 보증금은 여전히 지켜야 할 내 돈입니다.
- 적용 전환율: 계약일 기준으로 한국부동산원 등 공식 안내에서 확인하고, 계산한 값과 비교합니다.
- 등기부등본: 집주인이 실제 소유자인지, 근저당(대출 담보)이 얼마나 잡혀 있는지 봅니다.
- 전입신고·확정일자: 이사 후 바로 해 두어야 보증금을 보호받습니다.
- 특약 문서화: 월세 금액, 바꾼 보증금, 인상 조건은 말로 끝내지 말고 계약서에 적습니다.
법적 판단이 어려운 분쟁은 대한법률구조공단 같은 공적 상담 창구에 문의하세요.
자주 묻는 질문
Q. 전월세 전환율은 어디서 확인하나요?
한국부동산원의 임대차 전환율 안내와 법무부·주택임대차보호법 조문에서 확인할 수 있습니다. 상한은 기준금리에 따라 해마다 달라질 수 있으니 계약 직전의 최신 값을 보세요.
Q. 보증금 1억 원을 월세로 바꾸면 한 달에 얼마가 되나요?
전환율 5%를 가정하면 약 41만 7천 원입니다. 1억 원 × 5% ÷ 12로 계산하며, 실제 전환율이 다르면 결과도 달라집니다.
Q. 집주인이 법정 전환율보다 높은 월세를 요구하면 어떻게 하나요?
먼저 "월세 × 12 ÷ 줄이는 보증금"으로 전환율을 계산해 상한과 비교하고, 초과분을 근거로 조정을 요청하세요. 합의되지 않으면 계약서에 서명하기 전에 공적 상담 창구에서 확인받는 것이 안전합니다.
한 줄 정리
전월세 전환율 계산은 "(바꿀 보증금 × 전환율) ÷ 12"로 하고, 집주인이 부른 월세는 거꾸로 계산해 검산하면 됩니다. 오늘은 지금 집의 보증금 중 바꿔 볼 금액을 정해 한국부동산원 안내의 전환율로 월세를 계산해 보세요.
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